купля-продажа недвижимости — Правовое регулирование купли-продажи недвижимости (часть 5)

купля-продажа недвижимости — основная тема материала.

2.2. Проблемы заключения, изменения, прекращения и исполнения договора купли-продажи недвижимости

В п. 2 ст. 452 ГК РФ устанавливает требование o том, что изменение или расторжение договора, возможно, осуществить в судебном порядке, в случае если были применены меры досудебного урегулирования.

Подтверждение досудебного порядка разрешения вопросов по изменению условий договора посредством предоставления отказа другой стороны в письменном виде, либо доказательств, подтверждающих отсутствие ответа по согласию на изменение условий договора (предоставление уведомления противоположной стороне договора o необходимости предоставить согласие на изменение условий заключенного договора).

В данном случае суд исходит от срока, который предоставлялся для получения ответа на предложение об изменении условий договора. Такой срок должен быть установлен в тексте самого обращения заинтересованной стороной договора, договором или законодательством.

Когда такой срок не установлен, применяются нормы законодательства, согласно которым срок для получения ответа при изменении условий договора составляет 30 дней с момента направления требований об изменении.

Важно подчеркнуть, что специальных правил, которые регулировали бы вопросы изменения договора купли-продажи недвижимости, ГК РФ не установил.

Это говорит o том, что при изменении договора применяются общие нормы ГК РФ, применимые к любому виду договора, с учетом досудебного порядка урегулирования возникшего спора.

Основания изменения договора урегулированы ст. 450 ГК РФ, в которой указывается три случая:

• Во-первых, в случае наличия требования одной из сторон договора o необходимости изменения его условий.
• Во-вторых, наличие документов, подтверждающих отказ одной из сторон договора o согласии на изменение условий договора.
• В-третьих, важно наличие решения суда, которым подтверждается необходимость внесения изменений в договор.

В тех ситуациях, когда было достигнуто обоюдное согласие сторон договор может быть видоизменен посредством изменения его содержания.

По п. 2 ст. 422 ГК РФ, если после заключения договора был принят закон, определяющий обязательные правила для сторон, помимо тех, которые действовали на момент заключения договора.

При достижении соглашения об изменении договора, одна из сторон может потребовать внесения поправок в договор в судебном порядке. Кроме того, согласно пункту 2 комментируемой статьи, обращение в суд с просьбой об изменении или расторжении договора возможно только в строго ограниченных случаях.

• Во-первых, одна из сторон имеет право обратиться в суд с указанным требованием в случае существенного нарушения договора другой стороной. Существенным нарушением договора в соответствии со статьей 450 ГК РФ признается нарушение, совершенное одной из сторон, в результате которого для другой стороны причиняется не один, а существенный ущерб.
• Во-вторых, сторона договора наделена правом на обращение в суд с просьбой об изменении условий договора, если соответствующие причины предусмотрены законом или самим договором.

Так, в п. 4 ст. 450 ГК РФ позволяет одной из сторон договора отказаться от исполнения договора полностью или частично без достижения соглашения с другой стороной договора и внесудебного урегулирования спора.

Следует отметить, что односторонний отказ допускается, если это указано непосредственно в самом договоре или если это разрешено законом. В этом случае речь не идет о возможности того, что одна из сторон договора потребует внесения изменений.

Реформы гражданского законодательства проводятся с целью упрощения гражданского оборота недвижимости.

В качестве результата такой реформы послужило объединение Государственного кадастра недвижимости (далее – ГКН) и Единого государственного реестра прав (далее – ЕГРП) в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН).

Такое преобразование послужило тому, что у правообладателя при регистрации права собственности возникает возможность в получении сразу всей информацию: о технических характеристиках объекта и о зарегистрированном праве.

Так, например, при отсутствии согласия супруга, переход права собственности будет зарегистрирован в ЕГРП, но в этом случае подлежит внесению отметка о совершении сделки без согласия третьего лица (п. 5 ст. 38 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Предлагаем рассмотреть проблемы, связанные с исполнением договора купли-продажи недвижимости, связанные с внесением различных изменений в нормы законодательства.

В качестве одной из новаций законодательства считается внесение дополнительных сведений в ЕГРН, заключающиеся в невозможности государственной регистрации перехода права без личного участия правообладателя.

ой регистрации недвижимости»).

Предлагаем рассмотреть проблемы, связанные с исполнением договора купли-продажи недвижимости, связанные с внесением различных изменений в нормы законодательства.

В качестве одной из новаций законодательства считается внесение дополнительных сведений в ЕГРН, заключающиеся в невозможности государственной регистрации перехода права без личного участия правообладателя.

В соответствии со ст. 36 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» следует, что статьей обеспечивается защита собственника помещения от совершения мошеннических действий со стороны иных лиц.

Как показывает практика, продавцом при внесении в ЕГРН записи и при заключении сделки в нотариальной форме, предоставляет возможность для покупателя применить односторонний порядок государственной регистрации перехода права (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ; п. 3 ст. 551 ГК РФ), обратившись с соответствующим заявлением.

Как следует из п. 2 ст. 165 ГК РФ, при заключении договора, требующего проведение государственной регистрации, одна из сторон отказывается ее зарегистрировать, то суд по требованию другой стороны вправе принять решение о регистрации транзакции. В этом случае сделка фиксируется по решению суда.

Об этом содержатся разъяснения и в судебной практике.

Подобная ситуация может возникнуть в случае смерти продавца. Покупателю, которым надлежащим образом были выполнены обязательства, вытекающие из договора купли-продажи недвижимости, также необходимо обратиться за судебной защитой своих прав и законных интересов в судебном процессе с целью признания передачи права наследникам продавца.

Таким образом, пресечение нечестного поведения стороной, которая не подлежит государственной регистрации, возможно только в суде, если стороны соблюдают и выполняют все договорные условия и стороны соблюдают закон.

Изменение или прекращение договора возможно по применению одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Применение одностороннего отказа признается исключением из принципа гражданского права, закрепленного в ст. 310 ГК РФ – o недопустимости применения одностороннего отказа расторжения договора при определенных ситуациях.

Важно учитывать, что односторонний отказ применяется в следующих ситуациях:

• Во-первых, в случае необходимости отказа от исполнения самого обязательства, которое возникает в силу заключенного договора.
• Во-вторых, при одностороннем изменении условий обязательства.

В норме п. 2 ст.310 ГК РФ закреплено право на возможность одностороннего изменения условий обязательства, которое вытекает при осуществлении предпринимательской деятельности, и из текста договора, однако злоупотребление таким правом не допускается законодательством с прямым указанием в статье на этот факт.

Среди оснований одностороннего отказа, которые предусмотрены ГК РФ и иным законодательством, признаются условиями гражданского оборота и обязательны для исполнения сторонами договорных отношений.

Такое регулирование дает возможность решать основные задачи, а именно:

• обеспечить правовое равенство участников оборота – для этого необходимо наделить правом на отказ наименее защищенную сторону обязательства;
• обеспечить динамичность оборота – может быть достигнуто путем наделения одной из сторон обязательства правом на отказ в случае, когда это послужит выгодой для обеих сторон;
• установить для каждого вида обязательств оптимальные режимы регулирования – возможно при наделении правом на отказ, именно в момент необходимости, основываясь на сущности обязательства.

Исполнение обязательства – это совершение должником действий (либо бездействий), которые имеет право требовать от должника кредитор. От вида обязательства зависит конкретный характер данного действия, такое исполнение производится (оказание услуг, производство работ, передача товаров, возмещение убытков и т. д.). Для обязательств воздержание от действий не характерно, исполнение таких действий практически всегда характерно активное поведение.

Применяется понятия «заранее оцененные убытки» или «убытки, сумма которых не определена» (liquidated or unliquidated damages), относятся к институту общего права, в тех случаях, когда об этом имеется договоренность сторон.

Плата за отказ от договора не является мерой ответственности (неустойкой). Дело в том, что односторонний отказ (предусмотренный законом или договором) – правомерное действие, за которое нельзя привлекать к ответственности.

Постановлением Пленума Верховного суда от 22 ноября 2016 года №54 не указаны признаки недобросовестности, которые необходимы для уменьшения рассматриваемой платы. Необходимо отметить, что ранее у судов была другая позиция относительно данного вопроса. Так, ранее, в Постановлении Пленума ВАС от 14 января 2014 года № 16 указывалось, что с учетом конкретных обстоятельств заключения договора и его условий в целом, плата за отказ от договора, которая явно несоразмерна потерям другой стороны, не взыскивается в отношении слабой стороны договора, которая осуществляет свое право на односторонний отказ.

Эксперт

Анна

Исследования ученых о взаимосвязи ума и красоты говорят о том, что умные люди – красивые!

Задать вопрос

Представленная информация была полезной?

ДА

83.72%

НЕТ

16.28%

Проголосовало: 258

или напишите нам прямо сейчас:

⚠️ Пожалуйста, пишите в MAX или заполните форму выше.

В России Telegram и WhatsApp блокируют - сообщения могут не дойти.

Написать в MAXНаписать в TelegramНаписать в WhatsApp

Отзывы наших клиентов

• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
•