купля-продажа недвижимости — Правовое регулирование купли-продажи недвижимости (часть 3)

купля-продажа недвижимости — основная тема материала.

В законодательстве данных стран имеется оговорка o неприменении норм Конвенции 1980 года, в силу особенной международного частного права.

При таких ситуациях при заключении договора международной купли-продажи применяется законодательство страны.

Нормы конвенции применяют только тогда, когда при заключении договора отсутствует оговорка o ее неприменении. Такая законодательная позиция вызывает некоторые спорные вопросы в применении не только на доктринальном уровне.

Так, в научной литературе высказывается мнение o том, что при отсутствии оговорки по ст. 95 Конвенции, ее нормы фактически вытесняют национальное законодательство.

Следовательно, в случае нарушения договора международной купли-продажи, страны-участники разрешают спор в соответствии с нормами Конвенции, не применяя свое законодательство.

Подобная ситуация порождает споры, связанные с тем, что государственный суд в поиске компетентных источников правового регулирования отношения с иностранным элементом руководствуется правовыми основаниями, которые установлены в законодательстве.

Из текста самой конвенции установлено два правила ее применения:

• когда эти государства являются Договаривающимися государствами;
• когда, согласно нормам международного частного права, применимо право Договаривающегося государства.

Данная позиция носит ограниченный характер применения норм Венской конвенции, об этом также свидетельствует и судебная практика.

В случае рассмотрения спора, в котором участвует государство, подчиненное праву оговорке, судом государства, которое данным правом не воспользовалось. В данном случае суд ориентируется именно на позицию законодателя, которая адресована в пользу правоприменяющей стороны.

Считаем, что такая ситуация не должна противоречить нормам международных договоров, а также нормам Конвенции 1969 года, где указывается, что оговорка, которая допустима в договоре, не требует дополнительного принятия со стороны государства, которое не воспользовалась данной оговоркой.

Положения Венской конвенции 1980 года применяются в зависимости от вида товаров, которые выступают предметом международной купли-продажи.

При применении норм Конвенции, понятие товар применяется с различных интерпретаций, присущих для правовых систем стран, участвующих в международной купле-продаже.

Однако, несмотря на разнообразие нормативных актов, договор купли-продажи недвижимости остается одним из самых сложных видов гражданско-правового договора, и при его практическом применении возникают проблемы различного характера.

По своему предназначению договор купли-продажи считается наиболее урегулированным типом договоров в рамках гражданского права, а специфика купли-продажи недвижимости зачастую создает сложности и внутренние противоречия, возникающие при заключении и исполнении условий данного договора.

Договору купли-продажи недвижимости отводится особое место в системе гражданско-правовых договоров, в связи с особым правовым режимом недвижимого имущества. Несмотря на это, данный договор включает основные характеристики договора купли-продажи.

В соответствии п. 1 ст. 549 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества определяется тем, что продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Законодательное определение понятия договора купли-продажи недвижимости свидетельствует o том, что данный договор является двухсторонним, и правообязывающим.

Однако, приведенное законодателем понятие не содержит дефиниции o том, что с передачей недвижимого имущества передается и право собственности на него.

Считаем, что в данном случае, имеется законодательное упущение, которое необходимо устранить посредством его включения в п. 1 ст. 549 ГК РФ.

продажи недвижимости свидетельствует o том, что данный договор является двухсторонним, и правообязывающим.

Однако, приведенное законодателем понятие не содержит дефиниции o том, что с передачей недвижимого имущества передается и право собственности на него.

Считаем, что в данном случае, имеется законодательное упущение, которое необходимо устранить посредством его включения в п. 1 ст. 549 ГК РФ.

Исходя из юридической природы, к основным характеристикам договора купли-продажи недвижимости выступают:

• консенсуальность;
• возмездность;
• взаимность гражданско-правового договора.

В параграфе 7 гл. 30 ГК РФ содержатся специальные правила, которыми регламентируются заключение договора продажи недвижимости, и которые определяют его форму, и действие сторон по исполнению договора продажи недвижимости.

Установленные в статьях ГК РФ правила определяют специфику договора купли-продажи недвижимости, с учетом исключения некоторых общих положений o договоре купли-продаже.

Общие нормы o договоре купли-продажи применяются в тех случаях, когда не урегулирован вопрос специальными нормами o договоре купли-продажи недвижимости.

При заключении договора купли-продажи недвижимости необходимым условием его действительности является соблюдение существенных условий договора, которые согласовываются между сторонами:

1. Во-первых, это условие об объекте недвижимости, то есть его точное описание в тексте договора.
2. Во-вторых, определение цены объекта недвижимости, то есть стоимости, которую должен уплатить покупатель.
3. В-третьих, наличие иных условий, которые согласовываются между продавцом и покупателем при необходимости.

В качестве предмета договора купли-продажи недвижимости выделяют два объекта:

1. Во-первых, само передаваемое недвижимое имущество.
2. Во-вторых, действия сторон договора, которые направлены на передачу, принятие и оплату стоимости недвижимого имущества.

Вывод к первой главе

Итак, правовое регулирование купли-продажи недвижимости осуществляется различными нормативно-правовыми актами, с учетом норм международного законодательства.

Основой правового регулирования выступает ГК РФ, с помощью которого регулируются вопросы, связанные с заключением, изменением и исполнением данного вида гражданско-правового договора.

Договор купли-продажи недвижимости следует выделять в особую разновидность договоров купли-продажи по признаку особого объекта договорного отношения – недвижимого имущества. ГК РФ в параграфе о договоре продажи недвижимости регулирует специальные правила продажи недвижимого имущества, особенности регулирования отдельных видов недвижимого имущества (земельных участков, жилых помещений) помимо норм части второй ГК РФ осуществляется отраслевым законодательством (земельным, жилищным). Тем самым, можно говорить о комплексном характере правового регулирования договора купли-продажи недвижимости.

Эксперт

Анна

Исследования ученых о взаимосвязи ума и красоты говорят о том, что умные люди – красивые!

Задать вопрос

Представленная информация была полезной?

ДА

83.72%

НЕТ

16.28%

Проголосовало: 258

или напишите нам прямо сейчас:

⚠️ Пожалуйста, пишите в MAX или заполните форму выше.

В России Telegram и WhatsApp блокируют - сообщения могут не дойти.

Написать в MAXНаписать в TelegramНаписать в WhatsApp

Отзывы наших клиентов

• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
•