купля-продажа недвижимости — Правовое регулирование купли-продажи недвижимости (часть 4)

купля-продажа недвижимости — основная тема материала.

Глава 2. Содержание и элементы договора купли-продажи недвижимости

2.1. Существенные условия договора купли-продажи недвижимости

Заключение договора купли-продажи недвижимости является одной из распространённых сделок в гражданско-правовом обороте, которая регулируется положениями § 7 главы 30 ГК РФ.

Сторонами договора являются покупатель и продавец, в качестве которых выступают субъекты гражданско-правовых отношений (физические и юридические лица, РФ, муниципальные образования и другие субъекты).

На основании ст. 295, 297 и 298 ГК РФ в качестве исключения, субъектами договора купли-продажи недвижимости указаны государственные учреждения, казенные предприятия и другие организации, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Под договором купли-продажи недвижимого имущества понимается соглашение, заключаемое между двумя сторонами, на основании которого продавец обязуется на возмездной основе передать в собственность покупателю определенный объект недвижимости, а покупатель, в свою очередь, обязан принять этот объект и уплатить за него оговоренную сторонами сумму.

На основании действующего законодательства к объектам недвижимости относятся следующее имущество:

1. Во-первых, земельные участки, недра, постройки. При этом постройкой считается сооружение, не подлежащее демонтажу и переносу на другое место, имеющее фундамент.
2. Во-вторых, жилые и производственные комплексы.
3. В-третьих, речные, морские и воздушные суда, космические корабли.

Перечисленные объекты недвижимого имущества выступают в качестве предмета договора купли-продажи.

Однако из числа всего недвижимого имущества предметом договора купли-продажи не могут выступать земли сельскохозяйственного назначения, земли, находящиеся во временном пользовании, земли оздоровительного и историко-культурного значения.

Такое положение законодателя по нашему мнению является правильным, поскольку перечисленные объекты обладают особым правовым статусом, и их оборот в гражданских правоотношениях ограничен.

Содержание договора купли-продажи недвижимого имущества определяется через его существенные условия.

К существенным условиям договора купли-продажи относится предмет и его цена. Остальные условия являются дополнительными, и могут отсутствовать в самом договоре.

При описании предмета договора купли-продажи недвижимого имущества важно указать все его характеристики (местоположение объекта, адрес, площадь, назначение, год постройки и т.д.).

В случае отсутствия приведенных выше данных договор купли-продажи недвижимости может быть признан незаключенным.

Кроме того, важным моментом является обязательность подтверждения существования объекта недвижимости, то есть факта его регистрации в государственном реестре.

Право собственности в случае утраты недвижимого имущества считается прекращенным, даже если об этом не указывается в государственном реестре.

В научной литературе выделяют особенности проведения купли-продажи недвижимости, находящейся в долевой собственности. В данном случае речь идет o продаже такого объекта недвижимости как дом, или квартира.

При продаже таких объектов обязательным условием также выступает факт приватизации, и отсутствие задолженностей по составу помещений жилищно-строительных кооперативов.

В случае продаже недвижимости, находящейся в долевой собственности к договору прилагается список всех лиц, у кого имеется доля на имущество, с учетом наличия согласия на продажу их доли.

В обязательном порядке должно быть закреплено право несовершеннолетних членов семьи собственника на проживание и использование объекта недвижимого имущества.

В случае, когда предметом договора выступает жилое помещение, в котором проживает несовершеннолетний, то его продажа возможна исключительно при наличии письменного разрешения органов опеки.

С момента выдачи разрешения на получение сделки в органы опеки необходимые копии договоров по отчуждению жилой площади несовершеннолетнего следует предоставить в течение месяца (30 календарных дней).

ущества.

В случае, когда предметом договора выступает жилое помещение, в котором проживает несовершеннолетний, то его продажа возможна исключительно при наличии письменного разрешения органов опеки.

С момента выдачи разрешения на получение сделки в органы опеки необходимые копии договоров по отчуждению жилой площади несовершеннолетнего следует предоставить в течение месяца (30 календарных дней).

Если право собственности продавца возникло на основании наследства либо дарения, то при заключении договора необходимо оплатить налог на наследство или дарение, предоставив об этом соответствующую справку.

Таким образом, предмет договора купли-продажи недвижимого имущества является существенным условием его заключения, в случае отсутствия каких-либо сведений o предмете договора, это может привести к признанию договора недействительным или незаключенным.

В качестве второго существенного условия договора является цена его предмета, которая должна быть согласована сторонами договора купли-продажи недвижимости. Если данное условие в договоре не прописывается, договор признается недействительным.

Цена за отдельно стоящее на земельном участке здание указывается вместе с ценой за соответствующий участок, если иные условия определения цены не прописаны в договоре отдельно. Покупатель должен выполнить обязательство по договору и оплатить приобретаемое недвижимое имущество.

На основании ст. 555 ГК РФ закреплено понятие цены договора продажи недвижимости, определяя ее как существенное условие договора.

Если в договоре четко указано обязательство покупателя по оплате, но цена не установлена, договор не будет признан завершенным. Законодатель не дает четкого определения стандарта содержания условия цены, что дает сторонам свободу легального творчества. В зависимости от размера объекта, цена может быть определена как сплошная или рассчитана по формуле или нет, что позволяет нам считать цену определенной (критерии безопасности, цены не установлены законом).

Важно учитывать, что по отношению к цене договора купли-продажи недвижимости в виде здания либо земельного участка применяются положения п. 2 ст. 555 ГК РФ.

Эксперт

Анна

Исследования ученых о взаимосвязи ума и красоты говорят о том, что умные люди – красивые!

Задать вопрос

Представленная информация была полезной?

ДА

83.72%

НЕТ

16.28%

Проголосовало: 258

или напишите нам прямо сейчас:

⚠️ Пожалуйста, пишите в MAX или заполните форму выше.

В России Telegram и WhatsApp блокируют - сообщения могут не дойти.

Написать в MAXНаписать в TelegramНаписать в WhatsApp

Отзывы наших клиентов

• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
•