купля-продажа недвижимости — Правовое регулирование купли-продажи недвижимости (часть 2)

купля-продажа недвижимости — основная тема материала.

тий и вотчин.

Такая законодательная позиция послужила началом образования российского дворянства в виде единого полноценного сословия. Даже с отменой указа, принцип равенства прав владельцев продолжил свое действие.

Позднее, в 1835 году при вступлении в законную силу Свода законов Российской империи (далее Свод законов), была закреплена классификация имущества в виде движимых и недвижимых вещей.

Определение движимого и недвижимого имущества осуществлюсь посредством установления для них различного правового режима, однако, в законодательстве не содержалось четких понятий, а были закреплены только перечни объектов, которые включались в движимые и недвижимые вещи.

К примеру, в число недвижимых вещей были отнесены «земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».

Нормы проекта гражданского уложения Российской империи содержали само понятие «недвижимого имущества», которое рассматривалось как «земля, а также строения или сооружения, неподвижно к земле прикрепленные, как-то дома, заводы, фабрики».

В период правления Петра I любые сделки, которые были связаны с недвижимым имуществом, должны были быть совершены в юстиц-коллегии. Если заключение сделки осуществлялось в городах, то она подлежала надзору со стороны воеводы или губернатора.

Действующее правило определяло тот факт, что при совершении сделки, в специально предназначенные для этого книги вносилась запись об акте.

Однако в период Римской империи, государственные интересы обладали преимущественным характером при рассмотрении вопроса o переходе права собственности от продавца к покупателю, и значение отводилось не только факту записи в книге, а совершению действия, связанного с заключением акта и внесению уплаты государственной пошлины.

Следует отметить, что такая позиция не разрешала проблему, заключающуюся во введении во владение, поскольку данная процедура включала ненужную формальность, не имеющую обязательный характер, а только порождала затруднение при осуществлении факта передачи собственности на недвижимое имущество.

Данная проблема была разрешения позднее, с принятием Положения о нотариальной части от 14 апреля 1866 года, которое было включено в текст гражданских Законов 1889 года.

Положение ст. 570 параграфа 10 указанного нормативного акта, следовало, что сделка о переходе, или ограничения права собственности на недвижимое имущество, заключаемая под страхом недействительности, должна была быть совершена у нотариуса, а после обращена в крепостное через утверждение их старшим нотариусом. Действие осуществлялось внесением акта в крепостную книгу, а также проведением соответствующей отметке в реестре крепостных дел.

После утверждения сделки нотариусом осуществлялся факт приобретения вещных прав собственниками.

Результатом проведения Февральской революции 1917 года стало переустройство государственной власти, в результате которого, основным государственным органом стало Временное Правительство.

В данный период времени купля-продажа недвижимости регулировалась Декретом от 26 октября 1917 года «О земле», согласно которому земля, которая располагалась на территории советского союза, была в государственной собственности, а часть земли продолжала оставаться во владении ее бывших собственников.

При этом Декрет не содержал прямых указаний, связанных с национализацией земли, и вопросов, связанных с установлением права государственной собственности на землю, что порождало различные искажения по толкованию норм правового акта.

В дальнейшем развитие правовых актов в сфере регулирования договора купли-продажи недвижимости приобрел широкое распространение в период НЭПа.

К примеру, в 1922 году государство отменило разделение имущество на движимые и недвижимые вещи. В результате такой позиции многие научные исследования потеряли смысл своего существования, что послужило новым толчком для развития науки, которое основывалось на нормах принятого Гражданского кодекса РСФСР 1964 года.

В соответствии со ст. 95 ГК РСФР 1964 года, следовало, что земля, ее недра, вода и леса относились к исключительной собственности государства, а другим лицам они предоставлялись на праве пользования.

Государство выступало собственником основных средств производства в различных областей, с помощью которых развивалась экономика страны.

С принятием Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. № 443-1 «О собственности в РСФСР» в ч. 1 п. 4 ст. 2 было установлено, что к объектам права собственности относятся: предприятие, имущественный комплекс, земельный участок, горные отводы, здание, сооружение, оборудования, сырье и материалы, деньги, ценные бумаги, другое имущество производственного, потребительского, социального, культурного и иного назначения, а также продукты интеллектуального и творческого труда.

Однако, понятие «недвижимого имущества» законодательно не было определено, в связи с чем, в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятых Верховным Советом СССР 31 мая 1991 года, с помощью которых разъяснялось, что имущество делится на движимое и недвижимое.

В данный период времени законодательством закреплялись критерии отнесения имущества к категории недвижимости, в числе которых указывались:

• Во-первых, необходимость прочной связи с землей.
• Во-вторых, недвижимое имущество не могло перемещаться без причинения существенного ущерба его назначению.

Затем нормативно-правовое регулирование купли-продажи имущества были отражены в нормах ст. 36 Конституции Российской Федерации 1993 года, где было закреплено право частной собственности на землю, которое принадлежало гражданам и объединениям.

Таким образом, эволюция законодательства o купле-продаже недвижимости развивались с учетом потребностей общества и уровня государственности. С развитием общества и государства формировались представления o недвижимом имуществе и особенностях права собственности на него, а, следовательно, и передаче данного права другим лицам.

1.2. Современный этап правового регулирования купли-продажи недвижимости

Одной из распространенных сделок в гражданском праве признается купля-продажа недвижимости, суть которой заключается в передаче недвижимости в собственность иных лиц.

На современном этапе правовое регулирование купли-продажи недвижимости осуществляется нормами ГК РФ, в котором содержатся положения o договоре купли-продажи, правового режима недвижимого имущества, определения объектов недвижимости, а также порядка заключения и исполнения данного договора и другие особенности.

Так, в соответствии со ст. 153 ГК РФ установлено понятие сделки, направленное на возникновение, прекращение, или изменение прав и обязанностей участников гражданских правоотношений.

По нашему мнению, закрепленное законодателем определение не раскрывает характер самой сделки, и не определяет особенности правомерности действий, и их последствия.

и исполнения данного договора и другие особенности.

Так, в соответствии со ст. 153 ГК РФ установлено понятие сделки, направленное на возникновение, прекращение, или изменение прав и обязанностей участников гражданских правоотношений.

По нашему мнению, закрепленное законодателем определение не раскрывает характер самой сделки, и не определяет особенности правомерности действий, и их последствия.

В связи с этим, считаем необходимым дополнить данный пункт следующим предложением: после слов «прав и обязанностей» добавить «а также действий, признанных действительными по основаниям, определенных ГК РФ».

В качестве самого распространенного в практике института гражданского права выступает право собственности, объектом которого выступает недвижимость.

Сегодня ГК РФ содержит комплекс правовых норм, с помощью которых регулируются вопросы купли-продажи недвижимости:

• общие нормы ГК РФ о сделках, обязательствах и договорах (часть 1 ГК РФ);
• нормы ГК РФ, с помощью которых регулируются положения o договоре купли-продажи (ст. 454-491 ГК РФ);
• нормы ГК РФ, которые регулируют отдельные виды договоров купли-продажи (ст. 492-566 ГК РФ);
• нормы международных договоров. В данном случае основное значение отводится Венской Конвенции о международных договорах купли продажи 1980 года),
• нормы части третьей ГК РФ, которые регулируют порядок заключения договоров, с участием иностранного элемента.

Венская конвенция ООН о договорах международной купли-продажи товаров (далее – Венская конвенция, Конвенция) принята 11 апреля 1980 г., вступила в силу в 1988 г.

На данный момент Конвенция признается в качестве примера полноценной универсальной материально-правовой унификации международной купли-продажи, участие в данной конвенции принимают около 80 стран.

Нормы Венской конвенции применяются в различных аспектах в зависимости от содержания договора международной купли-продажи:

• Во-первых, по субъектам,
• Во-вторых, по товарам,
• В-третьих, по видам обязательств.

Рассмотрим порядок применения Венской конвенции в соответствии с приведенными особенностями.

Итак, согласно ст. 1 Венской конвенции, субъектами договора международной купли-продажи выступают коммерческие предприятия различных государств.

Среди российских участников в таком договоре могут принимать участи юридические лица, физические лица, а также индивидуальные предприниматели.

Иностранные юридические лица выступают сторонами договора международной купли-продажи в случае наличия у них гражданской правоспособностью, которая определяется законодательством государства, в котором юридическое лицо осуществляет свою деятельность.

Физические лица могут заключать договор международной купли-продажи в случае наличия постоянного места жительства в стране.

Особенностью применения норм Венской конвенции в зависимости от субъектов договора международной купли-продажи является то, что в тексте договора не должно содержаться оговорки o ее неприменении, что закреплено в ст. 95 Конвенции.

В качестве примера стран, которыми не применяются нормы Конвенции, при заключении договора международной купли-продажи выступает США, Чехия, Сингапур, Словакия, КНР, Германия и Армения.

Эксперт

Анна

Исследования ученых о взаимосвязи ума и красоты говорят о том, что умные люди – красивые!

Задать вопрос

Представленная информация была полезной?

ДА

83.72%

НЕТ

16.28%

Проголосовало: 258

или напишите нам прямо сейчас:

⚠️ Пожалуйста, пишите в MAX или заполните форму выше.

В России Telegram и WhatsApp блокируют - сообщения могут не дойти.

Написать в MAXНаписать в TelegramНаписать в WhatsApp

Отзывы наших клиентов

• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
•