права собственника — Права и обязанности собственника помещений в многоквартирном доме (часть 2)

права собственника — основная тема материала.

Еще одной отличительной чертой осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома является то, что в этом случае у сособственника отсутствует право, предусмотренное ст. 247 ГК РФ, заявлять требование о предоставлении в его владение и пользование части общего имущества. Стоит отметить, что подобного рода ограничение выглядит вполне логичным, так как реализация указанного правомочия на практике привела бы к существенному затруднению доступа других сособственников к пользованию общим имуществом. Также необходимо обратить внимание на следующее: доля в праве на общее имущество неразрывно связана с правом лица на жилое помещение в определенном доме. Иными словами, доля в праве общей собственности фактически не может существовать самостоятельно, так как она является обеспечительным элементом помещения как объекта права собственности, в связи с чем, она всегда будет следовать его судьбе.

На основании вышеизложенного, представляется возможным констатировать, что законодатель определил правовой режим общего имущества многоквартирного дома в весьма специфической для отечественной правовой системы форме.

По своей сущности правовой режим общего имущества многоквартирного дома не подпадает ни под право общей долевой собственности, поскольку отсутствует возможность выдела доли в натуре и возможность продажи доли в общем имуществе отдельно от жилого помещения, ни под право общей совместной собственности, так как в данном последнем случае субъектами могут являться исключительно супруги либо члены крестьянского (фермерского) хозяйства.

Конституционный Суд РФ также указывает на то, что установление законодателем специального правого режима общего имущества в многоквартирном доме продиктовано объективными причинами, к которым можно отнести, в частности, технические и экономические характеристики, обосновывающие установление режима ограниченной оборотоспособности этого имущества и обусловленные непосредственно свойствами самого многоквартирного дома как объемной строительной системы, включающей в себя помещения, сети и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенной для проживания.

Таким образом, выглядит целесообразным отражение в действующем законодательстве института общего имущества собственников многоквартирного дома в качестве самостоятельной разновидности права общей собственности. В частности, это может быть осуществлено посредством включения в гл. 16 ГК РФ дополнительных норм, которые бы более детально регламентировали особенности указанного правового института.

Долевая собственность является видом общей собственности и возникает по целому ряду основания, среди которых общая долевая собственность многоквартирного дома. Управление такой собственностью представляет определенные трудности, поэтому вопрос управления общим имуществом многоквартирных домов очень актуален в настоящее время.

е детально регламентировали особенности указанного правового института.

Долевая собственность является видом общей собственности и возникает по целому ряду основания, среди которых общая долевая собственность многоквартирного дома. Управление такой собственностью представляет определенные трудности, поэтому вопрос управления общим имуществом многоквартирных домов очень актуален в настоящее время.

Правила об общей собственности закреплены в гл. 16 ГК РФ и устанавливают специфику регулирования отношений сособственников по управлению общим имуществом и разрешению возможных конфликтов. Согласно п. 1 ст. 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность возникает при поступлении во владение двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (п. 4 ст. 244 ГК РФ). Как правило, общая собственность является долевой, если законом не предусмотрено возникновение совместной собственности. Действующим законодательством по общему правилу не предусмотрено каких-либо ограничений в оборотоспособности долей в праве общей собственности. Каждый собственник доли в общем имуществе вправе распорядиться своей долей, например, произвести ее отчуждение по правилам ст. 250 ГК РФ.

Однако из этого правила есть исключение, которым и является долевое имущество многоквартирного дома. Долевым имуществом таких домов являются крыши и чердаки, коридоры, лестничные холлы, лифты, подвалы с размещенным в них оборудованием и инженерными сетями. Право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам жилых помещений в силу закона вне зависимости от его регистрации. Особенностью правого режима такой общей собственности является то, что доли не могут быть выделены в натуре и не подлежат отчуждению отдельно от жилых помещений. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Собственники жилых помещений обязаны нести расходы по содержанию и сохранению общего имущества. Обязательство собственника помещения в здании по оплате расходов по содержанию и ремонту общего имущества возникает в силу закона и не обусловлено наличием договорных отношений с управляющей компанией. В вопросе согласования общей воли по управлению общим долевым имуществом и заключается основная сложность.

По общему правилу объем и виды расходов, необходимых на содержание общего имущества здания, долевые собственники могут определить на своем собрании, оформив результаты голосования по соответствующим вопросам повестки дня протоколом в соответствии с гл. 9.1 ГК РФ.

Решения такого собрания обязательны к исполнению, всеми сособственниками, даже если кто-то из них голосовал против их принятия. Основанием для признания решения, принятого на общем собрании долевых собственников, недействительным могут быть существенные нарушения, допущенные при его подготовке и проведении. При отсутствии такого рода нарушений решение собрания может быть оспорено не согласным с ним сособственником, если им затрагиваются его права и законные интересы. Однако если результаты голосования истца не могли повлиять на итоговое решение, то оснований для признания его недействительным не имеется в соответствии с п. 3 ст. 181.4 ГК РФ

Практика проведения общих собраний в многоквартирных домах показывает, что собрать необходимое количество собственников жилых помещений на собрание крайне сложно. Поэтому имеют место фальцифицированные протоколы, о существовании которых собственники квартир в многоквартирном доме даже не догадываются. Об этом говорилось, в частности, на заседании Комитета Совета Федерации по экономической политике 28 ноября 2017 года. На этом же заседании было внесено предложение разработать методику проведения общих собраний собственников жилых помещений в многоквартирных домах посредством электронного голосования с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства, законодательно закрепить возможность пролонгации срока полномочий советов 8 многоквартирных домов решением общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, усилить контроль за проведением собраний со стороны муниципальных органов управления и ряд других предложений.

В состав многоквартирного дома включаются жилые и нежилые помещения, которые обладают особым правовым статусом.

Нежилые помещения имеют большое значение в нашей жизни, потому как через них оказывается большой спектр услуг гражданам: медицинские, образовательные, финансовые, юридические, развлекательные и другие. Именно поэтому возникает необходимость детальной регламентации отношений, связанных с указанными объектами. Однако в современном гражданском законодательстве отсутствует четкое определение нежилого помещения, что порождает дискуссии о том, что можно отнести к исследуемому явлению.

Если проанализировать современное законодательство, то можно заметить, что категория «нежилые помещения» используется в действующих статьях ГК РФ лишь в связи с переводом жилых помещений в нежилые (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

При анализе норм ЖК РФ можно также обнаружить, что в нём отсутствует понятие нежилого помещения, однако, содержится определение понятия «жилое помещение» (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).

Многие авторы отмечают, что в связи с отсутствием законодательного определения нежилого помещения решить вопрос о том, что может подпадать под указанное определение, можно только с помощью аналогии закона и права, а также анализа сложившейся судебной практики. Так, в юридической литературе в целях получения представления о сущности и признаках нежилого помещения предлагается рассматривать его по аналогии с жилым помещением. Данного подхода придерживались такие ученые-правоведы как: О.Ю. Скворцов, С.Г. Певницкий, Е.А. Чефранова и П.В. Макеев.

Считается целесообразным использовать указанный подход в целях формулирования понятия нежилого помещения, поскольку, во-первых, в основе данных явлений лежит понятие «помещение», имеющее одинаковый смысл при использовании в обоих случаях, во-вторых, это позволит определить специфику нежилого помещения на основе отграничения с жилым помещением.

Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Таким образом, применяя аналогию, можно выделить следующие признаки нежилого помещения (для того, чтобы на их основе в дальнейшем сформулировать понятие).

РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Таким образом, применяя аналогию, можно выделить следующие признаки нежилого помещения (для того, чтобы на их основе в дальнейшем сформулировать понятие).

Эксперт

Анна

Исследования ученых о взаимосвязи ума и красоты говорят о том, что умные люди – красивые!

Задать вопрос

Представленная информация была полезной?

ДА

83.72%

НЕТ

16.28%

Проголосовало: 258

или напишите нам прямо сейчас:

⚠️ Пожалуйста, пишите в MAX или заполните форму выше.

В России Telegram и WhatsApp блокируют - сообщения могут не дойти.

Написать в MAXНаписать в TelegramНаписать в WhatsApp

Отзывы наших клиентов

• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
•