права собственника — Права и обязанности собственника помещений в многоквартирном доме (часть 3)

права собственника — основная тема материала.

Во-первых, один из главных признаков нежилого помещения – его недвижимый характер. ГК РФ прямо относит к недвижимым вещам нежилые помещения (абз. 3 ст. 130 ГК РФ). Нежилые помещения имеют недвижимый характер, поскольку у них присутствует важнейший признак недвижимого имущества – прочная связь с землей (хотя такая связь осуществляется не прямо, а опосредованно – через здания и сооружения).

Действительно, переместить нежилое помещение без несоразмерного ущерба его назначению не представляется возможным, в связи с чем не вызывает сомнений тот факт, что нежилое помещение является объектом недвижимости. Во-вторых, к следующим признакам нежилого помещения необходимо отнести изолированность, а также обособленность.

Согласно п. 34 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), одним из оснований для приостановления и отказа в проведении кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость является отсутствие признаков изолированности и обособленности помещения от других помещений в здании или сооружении.

Как отмечается в письме Министерства экономического развития РФ от 24 декабря 2013 г. № ОГ-Д23-6667 «О рассмотрении обращения» (далее – письмо Минэкономразвития от 24.12.2013 г.), в законодательстве отсутствует определение понятия изолированности и обособленности помещений, однако, комплексный анализ законодательства позволяет сделать вывод, что под обособленностью понимается наличие стен (перегородок), под изолированностью – возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений.

В-третьих, к признакам нежилого помещения можно отнести его предназначенность. Здесь важно отметить, что предназначенность нежилого помещения рассматривается в юридической литературе в двух вариантах:

• в «позитивном смысле», т.е. путём перечисления целей использования нежилых помещений;
• в «негативном смысле», т.е. путём отрицания целей использования нежилых помещений (путём использования формулировок «предназначенность не для постоянного проживания граждан» или «кроме целей постоянного проживания граждан»).

Для того, чтобы сформулировать указанный признак наиболее полно, необходимо объединить «позитивный» и «негативный» признак, что позволит: во-первых, назвать основные цели, для которых предназначается нежилое помещения, а, во-вторых, ограничить открытый перечень целей (выражающийся в формулировке «и другие цели») указанием на слова «кроме целей постоянного проживания граждан», что выступит важным критерием отграничения нежилого помещения от жилого. К предназначению нежилого помещения следует отнести только основные цели: производственные, административные, общественные и иные. Особенно стоит уделить внимание тому, что цель использования нежилого помещения должна быть не связана с постоянным проживанием граждан. Таким образом, можно выделить следующие признаки нежилого помещения: во-первых, недвижимый характер, во-вторых, изолированность и обособленность, в-третьих, предназначенность для использования в производственных, административных, общественных и иных целях, кроме целей постоянного проживания граждан. Кроме того, невозможно не остановить внимание на том факте, что нежилое помещение является частью здания (сооружения).

Так, Е.В. Басос выделяет в качестве признака нежилого помещения его неразрывную связь с объектом недвижимости, частью которого оно является.

По мнению О.В. Шаповал, нежилое помещение является составной частью здания (сооружения).

Указанные части образуют единое целое по функциональному назначению, представляют собой одну вещь в натуральном и юридическом выражении и приобретают статус объектов гражданских прав в случае их юридического выделения из состава здания.

В связи с этим, считается целесообразным выделять данный признак при характеристике нежилого помещения.

Таким образом, рассмотрев основные признаки нежилого помещения, предлагается сформулировать его определение следующим образом: нежилым помещением признается изолированный и обособленный объект недвижимости, являющийся частью здания (сооружения), предназначенный для производственных, административных, общественных и иных целей, кроме целей постоянного проживания граждан.

Следует учитывать, что нежилые помещения, входящие в состав МКД запрещается использовать под бани или склады.

1.2. Правовой статус собственника помещения в многоквартирном доме

Материально-правовые отношения, складывающиеся по поводу управления многоквартирным домом, как правило, характеризуются сложным субъектным составом, множественностью лиц на одной из сторон (собственники помещений в многоквартирном доме). Помимо того, многоквартирный дом в своем составе имеет несколько объектов права собственности, указанные объекты сами по себе могут быть в общей долевой или совместной собственности.

При этом общее имущество дома в силу закона (ст. 36 ЖК РФ, ст. 289 ГК РФ) находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме с особым правовым режимом. Кроме того, дело осложняется возможностью участия в рассматриваемых правоотношениях, в том числе на управомоченной стороне, управляющих организаций (ст. 110, 137, 161 и др. ЖК РФ).

Процессуальные отношения в сфере защиты прав собственников помещений в многоквартирном доме с точки зрения их субъектного состава представляют собой еще более сложную систему, поскольку, во-первых, множественность лиц в материально-правовом отношении способна породить соответствующую множественность лиц, участвующих в судебном деле. При этом их процессуальный интерес, позиция по делу могут не совпадать. А во-вторых, круг участников судебного разбирательства по понятным причинам не ограничен сторонами материально-правового отношения.

Так, в случаях, указанных в законе, в защиту прав и законных интересов других лиц могут обращаться в суд с заявлениями государственные органы, органы местного самоуправления, организации или граждане. Так, собственник помещения в многоквартирном доме обладает правом на судебную защиту прав и законных интересов, производных от владения указанным объектом недвижимого имущества. В то же время в ряде ситуаций защита прав и законных интересов одного из собственников помещений в доме автоматически влияет на права и законные интересы других собственников помещений в этом же доме. То есть, защищая в судебном порядке свое право, собственник фактически защищает и чужое право, даже не будучи специально уполномоченным на это.

Подобная ситуация часто складывается:

• при защите права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома;

з собственников помещений в доме автоматически влияет на права и законные интересы других собственников помещений в этом же доме. То есть, защищая в судебном порядке свое право, собственник фактически защищает и чужое право, даже не будучи специально уполномоченным на это.

Подобная ситуация часто складывается:

• при защите права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома;
• оспаривании решений общих собраний собственников помещений в доме;
• возложении обязанности провести текущий или капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
• защите права на получение жилищно-коммунальных услуг надлежащего качества.

Вопрос о том, вправе ли собственник помещения в многоквартирном доме (или несколько собственников) защищать свое право, защищая права других заинтересованных лиц, не всегда имеет на практике единообразное решение. Встречались случаи, когда суды признают возможной защиту прав собственника помещения в многоквартирном доме пропорционально его доле в общей собственности.

Например, признавая обоснованным отказ суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований двух собственников помещений в многоквартирном доме о признании объектами общего имущества и права общей долевой собственности на нежилые помещения, судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда указала на то, что «право собственности собственника квартиры на общее имущество в многоквартирном доме может быть только долевым, то есть с определением конкретной доли каждого из собственников, и разделу не подлежит». Поэтому истцы не вправе были заявлять требования о признании права общей долевой собственности в своих интересах.

По делам о возложении на бывшего наймодателя обязанности по проведению капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома принимались судебные акты с формулировкой резолютивной части решения такого плана: «Обязать Администрацию г. Перми произвести работы по капитальному ремонту жилого помещения и элементов общего имущества дома, относящихся непосредственно к данному помещению…».

Представляется, что такой подход неправомерен. Дело в том, что нормами п. 2 ст. 290 ГК РФ, ч. 4 ст. 37 ЖК РФ выдел доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме запрещен. А вынесенные судебные акты фактически легализуют нечто, подобное выделу доли собственника. Не в полной мере реализуется и право на судебную защиту, ведь та часть общего имущества многоквартирного дома, на которую собственник помещений в доме также имеет право, но не «относящаяся непосредственно к данному помещению», не подлежит ремонту за счет бывшего наймодателя, но вместе с тем собственник несет расходы на ее ремонт пропорционально своей доле в праве общей долевой собственности. То есть для реализации права на проведение капитального ремонта «остального» общего имущества в многоквартирном доме такой собственник вынужден будет убедить других собственников или какую-то их часть обратиться в суд с аналогичным иском. Кроме того, такие решения не всегда в принципе могут быть исполнимы ввиду неконкретности их содержания.

Эксперт

Анна

Исследования ученых о взаимосвязи ума и красоты говорят о том, что умные люди – красивые!

Задать вопрос

Представленная информация была полезной?

ДА

83.72%

НЕТ

16.28%

Проголосовало: 258

или напишите нам прямо сейчас:

⚠️ Пожалуйста, пишите в MAX или заполните форму выше.

В России Telegram и WhatsApp блокируют - сообщения могут не дойти.

Написать в MAXНаписать в TelegramНаписать в WhatsApp

Отзывы наших клиентов

• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
•