права собственника — Права и обязанности собственника помещений в многоквартирном доме (часть 10)

права собственника — основная тема материала.

Ключи от подвального помещения содержатся в управляющей компании, которая занимается обслуживанием соответствующей территории. При наличии общей долевой собственности каждый жилец имеет право пользования этими ключами. При этом управляющая организация не имеет права в какой-либо степени ограничивать права жильцов, так как она не обладает такими полномочиями.

Обеспечение ремонта подвального помещения в общей собственности осуществляется владельцами жилья. В помещении производится капитальный и текущий ремонт подрядчиком или же организацией, которую выбрали жильцы самостоятельно.

Порядок приватизации подвала в многоквартирном доме в 2019 году заключается в выполнении нижеприведенных действий: проведение общего собрания с оповещением всех жильцов не менее чем за 10 дней до предполагаемой даты; проведение голосования в день собрания с получением необходимого количества голосов (не менее половины жильцов); составление проекта реконструкции, согласование с контролируемыми службами; предоставление бумаги в БТИ для утверждения; проведение непосредственных работ по реконструкции, проверка готовых результатов специальной комиссией; получение экспертного заключения и переоформление техпаспорта; подача заявки на регистрацию права собственности в Росреестр; получение готовой выписки из ЕГРП.

При нахождении подвального помещения в общедолевой собственности вопрос его сдачи в аренду решается на общем собрании методом голосования. Решение о трате вырученных средств принимается управляющей компанией от дома (УК, ТСЖ). Чаще всего деньги расходуются на текущий и капитальный ремонт, замену домофона, благоустройство дома и другие необходимые нужды.

Глава 3. Обязанности собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме

3.1. Обязанности по содержанию имущества

Вопрос содержания общего имущества многоквартирного жилого дома всегда актуален для любого многоквартирного дома (МКД). Плата за содержание общего имущества устанавливается общим собранием собственников МКД или общим собранием членов ТСЖ, если такой способ управления в доме выбран собственниками. Подавляющее большинство современных проектов многоквартирных домов, как правило, предполагают наличие на первых этажах нежилых помещений.

В домах советской застройки жилые помещения на первых этажах (по крайней мере, значительная их часть) давно уже переведены в нежилые. Потребность в, так называемых, магазинах «шаговой доступности» в условиях современных реалий более чем очевидна, и предприниматели знают об этом, в связи с чем, количество магазинов, кафе и салонов красоты на первых этажах МКД неуклонно растет. Пожалуй, сейчас уже нет ни одного МКД, лишенного таких удобств. Как следствие вышеуказанного процесса появилась даже новая организационно-правовая форма юридического лица, что вполне логично, некоммерческая корпорация – товарищество собственников недвижимости, которая практически вытеснила сегодня товарищество собственников жилья. В соответствии со ст. 210 ГК РФ, «собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества».

Согласно п. 1 ст. 158 ЖК РФ «собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество».

Аналогичная норма содержится в п.п. 1 и 2 ст. 39 ЖК РФ «собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника». В соответствии с п. 2 ст. 154 ЖК РФ, которая называется «Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги» плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

рном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника». В соответствии с п. 2 ст. 154 ЖК РФ, которая называется «Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги» плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

• плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;
• взнос на капитальный ремонт;
• плату за коммунальные услуги.

Статьи с таким же названием, но в отношении нежилых помещений в ЖК РФ нет, однако предполагается, что вышеуказанная норма действует по аналогии и в структуру платы за нежилое помещение входит плата за содержание общего имущества. Таким образом, у собственника или иного законного правообладателя помещения в многоквартирном доме, независимо от того, является ли это помещение жилым или нежилым, в силу закона возникает гражданско-правовое денежное обязательство по оплате содержания и ремонта общего имущества дома тому лицу, которое эти услуги осуществляет. Участие каждого сособственника в расходах по содержанию общего имущества многоквартирного дома в соответствии с его долей является следствием самого права собственности на помещение в многоквартирном доме и не зависит от порядка пользования общим имуществом.

При этом не имеет значения, собственником какого помещения (жилого или нежилого) является лицо, которое должно производить расходы на содержание имущества. Многоквартирный дом спроектирован как единый комплекс с общими инженерными сетями и коммуникациями, в связи с чем, осуществление технического обслуживания находящихся в нем нежилых помещений невозможно отдельно от технического обслуживания дома в целом.

Ограничение обязанностей собственников нежилых помещений по содержанию общего имущества противоречило бы общему смыслу гражданского законодательства о равенстве участников регулируемых отношений (ст. 1 ГК РФ). Вышеуказанный вывод содержится во многих решениях арбитражных судов и судов общей юрисдикции.

Он справедлив, и, по сути «закрывает» существующий в праве пробел, поскольку ЖК РФ в современной редакции не содержит отдельных норм о содержании общего имущества МКД собственниками нежилых помещений, в связи с этим действует аналогия права. В литературе тоже обращается внимание на равный подход законодателя к разным собственникам.

Как следует из статьи 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование. Тариф (далее – плата или тариф) за содержание общего имущества устанавливается на общем собрании собственников МКД или общем собрании членов ТСЖ (ст. 137 ЖК РФ).

Существуют примерные тарифы, которые устанавливаются местными органами власти. Так, например, согласно Постановлению Администрации города Омска от 29 ноября 2017 года № 1306-п размер рекомендованного тарифа для МКД с лифтом и мусоропроводом с 1 января 2018 года составил 25 рублей 96 копеек за 1 кв. м.

Для одного дома такой тариф является приемлемым, для другого завышенным. В любом случае тариф за содержание общего имущества должен быть экономически обоснованным. Справедливости ради отметим, что подобного рекомендованного местными властями тарифа за содержание общего имущества для собственников нежилых помещений нет. В соответствии с п. 5 ст. 46 ЖК РФ «решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании».

Таким образом, отсутствие членства в ТСЖ или не присутствие на общем собрании не освобождают собственника нежилого помещения от вышеуказанных плат. Не внесение собственником нежилого помещения платы за содержание и ремонт общего имущества свидетельствует о неосновательном сбережении им денежных средств.

В силу п. ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В нашем случае собственник нежилого помещения, не участвуя в общих расходах, незаконно сберегает свое имущество. Основным доводом ответчиков в подобного рода спорах является то, что какими-то видами услуг ответчик не пользуется, например, лифтом. Однако на этот счет существует давно устоявшаяся позиция, в соответствии с которой неосуществление полномочий по фактическому пользованию каким-либо объектом общего имущества, в том числе лифтовым оборудованием, многоквартирного дома не освобождает собственника или иного законного владельца нежилого помещения от обязанности нести затраты по его содержанию, поскольку несение бремени расходов закон связывает не с фактом владения или пользования, а с размером доли в общем имуществе (определение ВАС РФ от 17.04.2008 № 4342/08).

Эксперт

Анна

Исследования ученых о взаимосвязи ума и красоты говорят о том, что умные люди – красивые!

Задать вопрос

Представленная информация была полезной?

ДА

83.72%

НЕТ

16.28%

Проголосовало: 258

или напишите нам прямо сейчас:

⚠️ Пожалуйста, пишите в MAX или заполните форму выше.

В России Telegram и WhatsApp блокируют - сообщения могут не дойти.

Написать в MAXНаписать в TelegramНаписать в WhatsApp

Отзывы наших клиентов

• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
•