права собственника — Права и обязанности собственника помещений в многоквартирном доме (часть 8)

права собственника — основная тема материала.

Интерес представляет вопрос о том, что на сегодня существует практика самовольного занятия под хозяйственные нужды колясочных и прилифтовых территорий, чердака. Так, по делу № 33-8486/2014 было установлено, что ответчик незаконно занял помещения электро-щитовой, колясочной и тамбура на первом этаже второго подъезда, кроме того, им произведена незаконная перепланировка указанных нежилых помещений, а именно – возведена стена между нежилым помещением электро-щитовой и квартирой 38, принадлежащей ответчику, а также заложен вход в помещение колясочной со стороны подъезда. Фактически перечисленные нежилые помещения присоединены к квартире ответчика. В этих нежилых помещениях находится сантехника, ванная, стоят стиральные машины. Квартира и нежилые помещения используются ответчиком как хостел. Суд принял решение обязать ответчика освободить нежилые помещения на первом этаже второго подъезда. В данном деле примечательна позиция ответчика в апелляционной жалобе. Им указывалось, что он имеет согласие жителей второго подъезда на безвозмездное пользование нежилыми помещениями, находящимися во втором подъезде дома. Судебная коллегия не приняла во внимание данный довод по следующим основаниям.

• Во-первых, в судебном заседании на данное обстоятельство ответчик не ссылался, в качестве возражений по иску его не приводил.
• Во-вторых, согласие лишь части собственников квартир в многоквартирном доме не дает лицу никаких прав по пользованию, владению и распоряжению имуществом, находящимся в долевой собственности (общим имущества в многоквартирном доме), поскольку необходимым условием для этого в соответствии с п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ, ч. 3 ст. 36 ЖК РФ является согласие всех собственников.

Одной из самых распространенных ситуаций незаконного использования общедомовой собственности в многоквартирном доме является несогласованная установка дверей в лифтовом четырех-квартирном тамбуре, что, по сути, представляет собой незаконную перепланировку. Предметом рассмотрения Верховным Судом РФ стало дело № 304-ЭС16-10165. Как было установлено судом, ТСЖ (истец) осуществляет эксплуатацию имущества жилого многоквартирного дома, в котором есть в том числе, помещения общественного назначения.

В указанном доме находится офис банка (ответчика) – нежилое помещение, принадлежащее ответчику на праве собственности. Помимо данного помещения банк самовольно занял под свой офис, также примыкающий к этому помещению вестибюль, относящийся к местам общего пользования. Банк отгородил вестибюль, разместил в нем свое оборудование, информационные стенды, табло с информацией о курсах валют, банкомат, рабочие места, зону ожидания клиентов. Более того, была установлена металлическая дверь, пройти через которую жильцы дома могли только в часы работы банка. ТСЖ направило банку предложение заключить договор аренды занимаемого им вестибюля. Банк договор подписать отказался. Позиция Верховного суда РФ была основана на следующих обстоятельствах. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Между тем, в рассматриваемом деле собственниками многоквартирного дома такое решение не принималось. Действия банка по выполнению в спорном помещении ремонта, размещения в нем принадлежащего ему оборудования и осуществления своей деятельности, повлекшие ограничение доступа иных лиц в помещение, представляют собой нарушение прав других участников общей долевой собственности.

иц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Между тем, в рассматриваемом деле собственниками многоквартирного дома такое решение не принималось. Действия банка по выполнению в спорном помещении ремонта, размещения в нем принадлежащего ему оборудования и осуществления своей деятельности, повлекшие ограничение доступа иных лиц в помещение, представляют собой нарушение прав других участников общей долевой собственности.

Высшая судебная инстанция отметила, что ответчик совершил действия, направленные не только на самовольное занятие спорного помещения, но и на изменение его состояния, чтобы использовать это помещение в собственных интересах. Суд при рассмотрении дела установил отсутствие правовых оснований для использования единолично банком спорного помещения, изолированного для доступа других собственников и возможности удовлетворения ими своих потребностей. В связи с этим он обоснованно, в соответствии со ст. 1102 ГК РФ, пришел к выводу о наличии у ответчика неосновательного обогащения, составляющего плату за пользование имущество.

Таким образом, в институте общей долевой собственности в многоквартирном доме находит выражение категория справедливости, которая в своей совокупности служит для того, чтобы максимально защитить интересы каждой личности и не наносить при этом ущерба общественному благу, интересам народа и государства, законным интересам других лиц. Вместе с тем, различное понимание реализации данного права влечет за собой проблемы на практике, требующие разрешения.

Общее имущество многоквартирного дома – имущество, которое не является частями квартир и предназначено для обслуживания более одного помещения, в том числе:

• помещения общего пользования (холлы, колясочные, помещения мусоро-камер, диспетчерских);
• межквартирные лестничные площадки, лестницы (внутренние, наружные, входы в здание);
• лифты, лифтовые и иные шахты (вентиляционные);
• коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме (технические подвалы);
• крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома (стены, перекрытия, перегородки), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
• земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства (газоны и зеленые насаждения, пешеходные дорожки, хозяйственные и игровые площадки, места стоянки автотранспорта);
• иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Общее имущество принадлежит всем собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности. Собственники помещений в многоквартирном доме, владеют, пользуются и в установленных Жилищном кодексе РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме.

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме, к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными. В соответствии со ст. 39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

При этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственник.

Из сказанного можно сделать вывод, что многоквартирный дом как единый комплекс недвижимого имущества не может быть самостоятельным объектом права собственности, поскольку объектом права собственности являются жилые помещения в нем, а остальная часть (общее имущество) находится в общей долевой собственности собственников жилых помещений. Доля в праве общей собственности на общее имущество у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона в момент возникновения права собственности на приобретенное ими помещение в доме.

Таким образом, общее имущество в многоквартирном доме это та составная часть многоквартирного дома, у которой нет единого собственника, и право собственности на это имущество является общим долевым для всех собственников помещений в данном доме.

В многоквартирном доме возможно открытие сауны, при соблюдении определенных условий:

Во-первых, при проектировании сауны нужно выдержать схему внутренней планировки, позволяющую гостям продвигаться последовательно: от раздевальни к сауне. Санитарные комнаты оборудуются при раздевальных помещениях.

Во-вторых, на территории сауны возможно размещение комнат для оказания дополнительных услуг клиентам:

• маникюрно-педикюрные помещения;
• предприятия по торговле сопутствующими товарами;
• кафе, бильярдные;
• бассейны (до 100 квадратов) .

Когда планируется размещение в помещении с сауной подобных заведений, необходимо ознакомиться с законодательными актами, регулирующими их деятельность.

Кроме собственно сауны (места для принятия тепловых процедур) предприятие должно иметь дополнительные помещения:

• рецепцию (холл);
• раздевальни;
• комнаты для персонала;
• бытовые комнаты (для хранения инвентаря, белья, дезинфицирующих средств и т.п.);
• туалетные комнаты.

Для персонала предусматриваются отдельные помещения, включающие раздевалки с мебелью. Обязательны шкафы, позволяющие хранить отдельно униформу от «уличной» одежды.

При проектировании сауны нужно предусмотреть раздельные бельевые: «чистые» и «грязные». Первые оборудуются шкафами, вторые – стеллажами для хранения белья. Мебель в бельевых должна быть рассчитана на регулярную влажную уборку.

В помещения сауны должен поддерживаться соответствующий требования СЭС микроклимат:

• комната для раздевания – 25-28оС;
• помещение для мытья не должно остывать более, чем до 25оС.

Разрешено использовать и устройства кондиционирования для создания максимально комфортных условий пребывания клиентов. Краны со смесителями, расположенные в душевых помещениях, точнее их количество, тоже рассчитывается исходя из пропускной способности вашего заведения: 1 кран + 1 кабинка на 8 сауно-мест.

В сауне оборудуются полки для клиентов из материалов неопасных для их здоровья.

Эксперт

Анна

Исследования ученых о взаимосвязи ума и красоты говорят о том, что умные люди – красивые!

Задать вопрос

Представленная информация была полезной?

ДА

83.72%

НЕТ

16.28%

Проголосовало: 258

или напишите нам прямо сейчас:

⚠️ Пожалуйста, пишите в MAX или заполните форму выше.

В России Telegram и WhatsApp блокируют - сообщения могут не дойти.

Написать в MAXНаписать в TelegramНаписать в WhatsApp

Отзывы наших клиентов

• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
•