права собственника — Права и обязанности собственника помещений в многоквартирном доме (часть 9)

права собственника — основная тема материала.

Статус подвалов, по-прежнему, важен для собственников помещений многоквартирных домов (МКД). Казалось бы, вопрос признания права общей долевой собственности на «техническое подполье» (так иногда называют подвалы) уже решен на уровне Конституционного суда.

Однако практика показала, что далеко не во всех многоквартирных домах подвальные помещения подлежат включению в состав общего имущества. В данной статье речь пойдет о том, как определить назначение подвального помещения и его правовой режим.

Казалось бы, вопрос признания права общей долевой собственности на «техническое подполье» (так иногда называют подвалы) уже решен на уровне Конституционного суда.

Однако практика показала, что далеко не во всех многоквартирных домах подвальные помещения подлежат включению в состав общего имущества. В данной статье речь пойдет о том, как определить назначение подвального помещения и его правовой режим.

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в МКД на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Статья 36 ЖК РФ дает более полное представление о том, что относится к общим помещениям дома.

Основным назначением подвала в многоквартирном доме является размещение необходимых коммуникаций, оборудования, технического оснащения. В помещении также проходят сети электроснабжения, отопления, водоснабжения, различные щитки и теплосети. При этом различают помещения без какого-либо технического назначения: техническое помещение предназначено только для эксплуатации инженерного оборудования; помещение без специального назначения может быть использовано в других потребительских целях (офисы, склады и магазины).

Основные положения закона ЖК РФ считают всех общедолевых собственников, которые проживают в многоквартирном доме владельцами подвального помещения, поэтому они вправе решать, как использовать свободный метраж данной площади.

При этом Высший Арбитражный суд РФ установил специальный порядок регулировки владения нулевыми этажами. Право на использование подвального помещения при условии индивидуального использования подвальным помещением наступает после оформления права на недвижимость. Первоочередность оформления права собственности дает возможность выбрать положенный метраж подвального помещения для использования в личных целях.

В ст. 235, 290 ГК РФ указывает о том, что владельцы квартиры могут использовать следующие помещения: подвал в многоэтажном доме для расположения специального оборудования (пристройки, чердачные комнаты); межэтажные территории, лестницы; крыши, ограждающие пространства; лифты, коридоры. Основным условием использования является отсутствие у помещения статуса специального назначения.

Подвальное помещение может принадлежать собственникам квартир при соблюдении определенных условий: во время приватизации подвальное помещение не являлось владением других собственников; помещение правильно отделено от жилой зоны; подвал не предназначен для специального использования; в помещении расположено техническое оборудование, которое обслуживает квартиры жилого дома. Если подвальное помещение является собственностью всех владельцев жилья, то без их согласия невозможно осуществить аренду, продажу, или обмен квадратных метров.

Подвал может использоваться физическим лицом по индивидуальному применению, если он сразу же заявил о своих правах после регистрации права собственности на недвижимость. Данное помещение может являться собственностью муниципалитета, если многоквартирный дом находится в его собственности, поэтому подвал в таком случае используют для обслуживания инженерных сетей.

Подвальные помещения часто являются предметом спора о том, кто является их владельцем. Чаще всего такие вопросы решают в суде при детальном рассмотрении дела. ЖК РФ подразумевает предоставление права владения жильцам дома при условии приватизации их жилья. При таких условиях именно жильцы решают, как пользоваться подвальными помещениями в выражении совместного принятого решения. Возникновение индивидуальных обстоятельств предполагает возникновение спорных вопросов (к примеру, использование подвала физическим лицом, по документам, оформленным в 90-е годы, когда дом еще не был приватизирован).

Для признания общедолевых владельцев собственниками подвального помещения необходимо соблюсти определенные условия: в момент приватизации подвальное помещение не должно являться чьей-то собственностью по закону; технический этаж, другие помещения не имеют специального назначения; подвал отделен достаточным расстоянием от жилых квартир.

При соблюдении вышеуказанных условий подвал считается владением жильцов дома и без их разрешения с данным помещением нельзя проводить какие-либо манипуляции (сдача в аренду, обмен).

При рассмотрении вопроса о том, кто является владельцем подвала необходимо учитывать возможные нюансы при определении собственников: владельцами подвала являются жильцы, которые оформили долевое право собственности; имущество, расположенное в технических помещениях может являться индивидуальной собственностью и его обслуживание осуществляется за счет владельца; технические помещения не могут использоваться для частых нужд даже при условии отсутствия соответствующего оборудования на данной территории; если же многоквартирный дом не является приватизированным, то его подвальные помещения не могут использоваться для индивидуальных нужд, так как принадлежат местному муниципалитету.

Приватизация подвала в многоквартирном доме может быть осуществлена при выполнении нижеприведенных рекомендаций: организация собрания всех собственников жилья и обсуждение повестки дня о приватизации подвального помещения для получения права общего распоряжения с проведением голосования; информацию о собрании необходимо распространить заранее при помощи объявления, которое можно разместить на специальном стенде в подъездах дома, так как для принятия решения нужны подписи не менее половины жильцов; составление подробного плана реконструкции и его согласования с контролируемыми органами (санэпидстанция, пожарный надзор).

После утверждения необходима подача документа в Бюро Техинвентаризации для дальнейшего оформления; после полного утверждения плана производится непосредственная реконструкция подвального помещения. Готовая работа проверяется специальной комиссией, которая дает разрешение на дальнейшую эксплуатацию; получение экспертного заключения позволяет подать заявление БТИ для переоформления техпаспорта, что обеспечивает уменьшение площади в общей долевой собственности. Соответственно плата за обслуживание этой территории уменьшится для каждого жильца; финальным этапом приватизации является получение выписки из ЕГРП, которая выдается в Росреестре.

Для получения бумаги необходимо представить такие документы: правильно составленное заявление; протокол о решении собственников жилья о приватизации подвала; разрешение владельца многоквартирного дома; технические документы на дом; квитанция об оплате пошлины назначенной государством.

Жильцы получают помещение в собственное распоряжение и должны обеспечивать ему должный уход (охрана, своевременная проверка контролирующих органов, соблюдение норм техники безопасности).

ставленное заявление; протокол о решении собственников жилья о приватизации подвала; разрешение владельца многоквартирного дома; технические документы на дом; квитанция об оплате пошлины назначенной государством.

Жильцы получают помещение в собственное распоряжение и должны обеспечивать ему должный уход (охрана, своевременная проверка контролирующих органов, соблюдение норм техники безопасности).

Для того чтобы планировка подвального помещения была утверждена необходимо выполнить следующие предписания: обеспечение свободного прохода специалистов ко всем системам коммуникации; соблюдение правил пожарной безопасности к входу и выходу подвального помещения; проведение освещения, водоснабжения, отопления и канализации в помещение, где будут находиться люди; учет назначения использования подвального помещения (хранение инвентаря, личных вещей, консервации, работа магазина, офиса, парикмахерской); исключение несения каких-либо изменений в конструкцию фундамента, так как такие действия противоречат нормам безопасности; работа по реконструкции помещения не должна нарушать функционирование инженерных сетей.

Каждый владелец имеет право на использование подвального помещения в собственных целях, но при этом данный аспект необходимо согласовать с остальными собственниками жилья на общем собрании. Для того чтобы использовать подвал для коммерческого бизнеса необходимо получить статус нежилого помещения и только потом оформлять другие разрешительные документы.

При рассмотрении таких дел на практике часто встречаются случаи самопроизвольного захвата подвальных помещений многоквартирного дома, когда ненастоящие владельцы уверяют всех в том, что они являются полноправными собственниками, так как провели реконструкцию за личные средства. Такое развитие событий является самопроизвольным захватом и считается незаконным.

Для устранения проблемы необходимо обращаться в суд с подачей соответствующего иска. Динамика нарушений часто встречается в постройках советских времен. При этом составление иска требует проведения общего собрания, так как только коллектив собственников жилья может проголосовать за соответствующее решение и назначить доверенное лицо, которое впоследствии будет заниматься разрешением данного вопроса.

Ответственность за содержание подвального помещения возлагается на собственников жилья. Необходимая ежемесячная сумма разделяется между всеми участниками поровну. В данном случае, происходит заключение договора с управляющей компанией. Данная организация за определенную плату по договору осуществляет ремонт и уход за подвальным помещением. Оплата производится из средств владельцев жилья.

Эксперт

Анна

Исследования ученых о взаимосвязи ума и красоты говорят о том, что умные люди – красивые!

Задать вопрос

Представленная информация была полезной?

ДА

83.72%

НЕТ

16.28%

Проголосовало: 258

или напишите нам прямо сейчас:

⚠️ Пожалуйста, пишите в MAX или заполните форму выше.

В России Telegram и WhatsApp блокируют - сообщения могут не дойти.

Написать в MAXНаписать в TelegramНаписать в WhatsApp

Отзывы наших клиентов

• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
•