права собственника — Права и обязанности собственника помещений в многоквартирном доме (часть 11)

права собственника — основная тема материала.

Однако насколько справедлив такой подход, постараемся разобрать на следующем примере. Структура тарифа за содержание общего имущества одного из омских МКД включает уход за зелёными насаждениями (оплачиваются услуги ландшафтного дизайнера). В этом доме есть нежилые помещения, в том числе машина-места, расположенные в подвальной части дома (подземный паркинг). Очевидно, что собственникам машино-мест не нужны зеленые насаждения. Кроме того, они не пользуются лифтом, видеокамерами, установленными на надземной части придомовой территории. Указанными услугами, очевидно, не пользуются и собственники коммерческих помещений, поскольку последние, как правило, выходят не на внутреннюю часть придомовой территории, а на внешнюю, для целей обеспечения к ним доступа всех третьих лиц, их потенциальных клиентов.

Структура тарифа за содержание общего имущества МКД, т.е. перечень входящих в нее услуг в расчете на один квадратный метр, вполне прозрачен, однако собственников коммерческих и иных нежилых помещений сегодня не понятно, почему они должны платить за то, чем они фактически не пользуются. Этот вопрос поднимается в научной литературе не впервые.

им доступа всех третьих лиц, их потенциальных клиентов.

Структура тарифа за содержание общего имущества МКД, т.е. перечень входящих в нее услуг в расчете на один квадратный метр, вполне прозрачен, однако собственников коммерческих и иных нежилых помещений сегодня не понятно, почему они должны платить за то, чем они фактически не пользуются. Этот вопрос поднимается в научной литературе не впервые.

Так, Козырева С. Н. отмечает, что собственники нежилых помещений в МКД (чаще всего это юридические лица), что называется, считают каждую копейку и привыкли платить только за те услуги, которые фактически оказаны. Несмотря на то, что материального, вещественного результата услуга не имеет, а ценность для потребителя несет сама деятельность исполнителя услуги, организации согласны платить, только если убеждены, что такая деятельность была осуществлена.

Таким образом, по нашему мнению, для разных помещений в МКД должен применяться разный тариф, необходим дифференцированный подход к структуре тарифа за содержание общего имущества МКД. Как следует из вышеприведенных примеров, он может разниться и для нежилых помещений, для помещений коммерческого назначения – один тариф, для некоммерческих (машино-мест) – другой. В настоящее время в некоторых домах существует такая категория объектов как «апартаменты». Отметим, что пока ГК РФ не знает такой недвижимой вещи, а в ЖК РФ отсутствует такой вид жилых помещений, в связи с этим тариф за содержание общего имущества в отношении апартаментов должен применяться как к нежилым помещениям.

Согласно Постановлению КС РФ от 29 января 2018 года, собственники могут на общем собрании установить дифференцированные тарифы за содержание общего имущества, учитывая разный статус помещений. КС РФ указал, что в законодательстве не исключена возможность учета при принятии решения особенностей помещений (в частности, их назначения), а также иных объективных обстоятельств, которые при соблюдении баланса интересов различных категорий собственников могут служить достаточным основанием для изменения долей их участия в обязательных расходах по содержанию общего имущества. Например, может учитываться соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в конкретном доме, характер использования нежилых помещений и т.д..

Следует согласиться в Шестаковой М., которая отмечает, что выбор дополнительных критериев для определения долей участия собственников в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не должен быть произвольным. Кроме того, не должно быть злоупотребления правом при принятии такого решения.

Однако возможность для злоупотребления своими права большинства в отношении меньшинства все же имеется. Очевидно, что совокупная площадь жилых помещений в любом случае будет больше площади нежилых.

Таким образом, собственники нежилых помещений подобно миноритариям в акционерном обществе должны будут подчиниться воле большинства и оплачивать содержание общего имущества по тем тарифам, которые установят собственники жилых помещений.

Представляется, что в законодательстве должна быть закреплена норма, в соответствии с которой собственники нежилых помещений, имеющие в совокупности более 50% голосов от общего количества голосов ‒ собственников нежилых помещений определенной категории (машино-места, коммерческие помещения) вправе внести вопрос в повестку очередного общего собрания собственников или членов ТСЖ о пересмотре в отношении них тарифа за содержание общего имущества. Структура тарифа и его экономическое обоснование должны быть представлены собственниками таких помещений для рассмотрения управляющей компании или ТСН (ТСЖ). Последние, в свою очередь, должны представить контррасчет тарифа или утвердить предложенный.

В случае не утверждения на общем собрании такого тарифа, решение собственников по установление общего для всех собственников помещений в МКД тарифа может быть обжаловано в суд. Указанный подход представляется нам справедливым, не допускающим злоупотребления и соответствующем принципу равенства участников гражданских правоотношений.

3.2. Обязанности по участию в управлении МКД

Исходя из конституционного права на жилище, создание условий для удовлетворения жилищных потребностей субъектов гражданского права является важнейшей социально-экономической задачей государства.

При этом законодатель обязывает собственника жилого помещения поддерживать в надлежащем состоянии не только принадлежащее ему жилое помещение, но и общее имущество многоквартирного дома. В соответствии с п.6. ч.1 ст. 14 и п.6. ч.1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», к вопросам местного значения городского, сельского поселения и городского округа относится обеспечение нуждающихся в жилых помещениях малоимущих граждан жилыми помещениями, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства, осуществление муниципального жилищного контроля, а также иных полномочий органов местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством.

Среди так называемых «иных полномочий», на наш взгляд, особо важными и значимыми являются вопросы выбора способа управления многоквартирными домами. От того, насколько эффективно собственники управляют общей долевой собственностью, поддерживая ее в надлежащем состоянии, своевременно проводя текущий и капитальный ремонт общего имущества, во многом зависит их качество жизни и долговечность дома.

Согласно действующему жилищному законодательству, собственники МКД должны избрать один из трех способов управления: непосредственное управление собственниками (в домах с количеством квартир не более 30), управление посредством товарищества собственников недвижимости или жилищного кооператива, управление управляющей организацией.

В соответствии со ст. 161. 1 ЖК РФ, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме обязаны избрать совет многоквартирного дома. Если же в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений не принято или не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

артирного дома собственниками помещений не принято или не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

Казалось бы, для современного, социально активного гражданина Российской Федерации вопрос о выборе способа управления многоквартирного дома должен иметь важное значение, поскольку эта процедура направлена на создание благоприятных и безопасных условий проживания собственников, согласованного и бесконфликтного управления и распоряжения общим имуществом МКД. Кроме того, благодаря интеллектуальным и организаторским усилиям конкретных людей, входящих в совет дома, заботящихся о состоянии общего имущества МКД, растет капитализация дома, увеличивается стоимость каждой квартиры в доме, от чего выигрывают все собственники.

Вместе с тем следует отметить, что многие собственники, заключив договор управления с управляющей организацией, самоустраняются от участия в управлении общим имуществом МКД, полагая, что именно управляющая организация, которая взимает немалую плату за свои услуги, обеспечит надлежащее состояние общего имущества МКД. При этом собственники зачастую не знают и условий договора, на основании которого управляющая организация осуществляет обслуживание дома. Однако, когда возникают конфликтные ситуации между собственниками и управляющей организацией, у жильцов дома появляется мотивация в создании такой формы объединения, которая способна компетентно отстаивать интересы собственников.

Эксперт

Анна

Исследования ученых о взаимосвязи ума и красоты говорят о том, что умные люди – красивые!

Задать вопрос

Представленная информация была полезной?

ДА

83.72%

НЕТ

16.28%

Проголосовало: 258

или напишите нам прямо сейчас:

⚠️ Пожалуйста, пишите в MAX или заполните форму выше.

В России Telegram и WhatsApp блокируют - сообщения могут не дойти.

Написать в MAXНаписать в TelegramНаписать в WhatsApp

Отзывы наших клиентов

• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
•