права собственника — Права и обязанности собственника помещений в многоквартирном доме (часть 12)

права собственника — основная тема материала.

Проведенный анализ имеющихся статистических данных, социологических исследований по вопросу создания и деятельности советов МКД свидетельствует о том, что в субъектах России количество советов домов колеблется от 5% до 70%, иногда они лишь «числятся на бумаге» в органах местного самоуправления, но не работают. Причины этого могут быть разные: совет дома составлен администрацией «для галочки»; люди из числа его членов больше не живут в этом доме; собственники имеют низкий уровень активности и правовой грамотности в вопросах ЖКХ.

Безусловно, жилищное законодательство РФ в сфере управления многоквартирными домами постоянно совершенствуется, и это не дань моде, а стремление законодателя найти адекватные решения возникающих актуальных вопросов в сфере жилищного законодательства, в частности, эффективного управления МКД. Отметим, что значительная часть внесенных изменений, касается таких форм управления, как товарищество собственников жилья и жилищных кооперативов. Проведенный нами историко-правовой анализ редакций Жилищного Кодекса РФ свидетельствует о том, что норма права о совете многоквартирного дома введена законодателем только в восемнадцатой редакции ЖК РФ от 04.06.2011 года, в которой данному способу посвящена статья 161.1, где законодатель дает достаточно четкое разъяснение относительно роли, правового статуса и порядка избрания такого совета.

Отметим также, что данная статья до 2015 года не претерпевала каких-либо кардинальных изменений или дополнений. Деятельность председателя и членов совета МКД осуществлялась на бесплатной основе. И только после многочисленных обращений граждан в Министерство жилищно-коммунального хозяйства РФ, встреч с депутатами различного уровня, включая депутатов Государственной Думы РФ, Федеральным законом от 29.06.2015 №176-ФЗ в ЖК РФ были внесены поправки: появилась ч.8.1 ст. 161.1 о том, что собственники помещений в МКД на основании решения общего собрания вправе установить оплату председателю и членам совета МКД.

Как и все основные вопросы, касающиеся содержания и управления общего имущества, его реконструкции, этот вопрос решается на общем собрании МКД, которое также определяет количество членов данного совета с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.

На основе анализа правовых норм статьи 161.1 ЖК РФ необходимо отметить достаточно широкий круг полномочий совета многоквартирного дома. К таким полномочиям законодатель относит: обсуждение на общем собрании собственников помещений предложений о порядке пользования общим имуществом, включая земельный участок, на котором расположен дом; проектов договоров, заключаемых собственниками помещений с управляющей организацией, о порядке планирования и организации работ по содержанию, а также текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; порядка заключения договоров на поставку коммунальных ресурсов; осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества управляющей организацией, обеспечение выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Представляется, что системная работа по решению названного круга вопросов позволит людям, проживающим в доме, в полной мере реализовать свои полномочия собственника.

Важно подчеркнуть, что совет МКД – это коллегиальный орган, который не подменяет общее собрание собственников. В отличие от других способов управления Совет МКД не является юридическим лицом и не подлежит государственной регистрации. То есть, по сути – это общественная организация, цель которой объединение собственников МКД для решения актуальных вопросов бытия конкретного дома, налаживание конструктивного взаимодействия с управляющей организацией, контроля за выполнением договора управления домом и решений общего собрания МКД.

Как показывает практика работы советов МКД во Владимирской области, наиболее эффективно осуществляют свою работу советы, в которых существует материальное поощрение деятельности Совета МКД со стороны собственников, есть опытный председатель, имеющий опыт выстраивания взаимоотношений с управляющей организацией, а общее состояние инфраструктуры находится на высоком уровне.

На наш взгляд, для повышения эффективности деятельности совета МКД необходимо проводить массовую разъяснительную информационную работу среди собственников многоквартирных домов. Координатором такой работы должны выступать органы местного самоуправления. При этом информационная кампания должна носить дифференцированный характер в зависимости от типа жилья, даты его постройки, базового состояния инфраструктуры, поскольку проблемы в деятельности совета МКД будут отличаться, как и стратегии организации их деятельности. Необходима организация обучающих курсов для представителей советов МКД. Как и в случае с информационной кампанией необходимо разработать тематику курсов, направленных на решение конкретных проблем и достижение конкретных целей с учетом существующих проблем советов МКД в конкретном муниципальном образовании.

мы в деятельности совета МКД будут отличаться, как и стратегии организации их деятельности. Необходима организация обучающих курсов для представителей советов МКД. Как и в случае с информационной кампанией необходимо разработать тематику курсов, направленных на решение конкретных проблем и достижение конкретных целей с учетом существующих проблем советов МКД в конкретном муниципальном образовании.

При этом необходим базовый курс по организации деятельности совета МКД, поскольку уровень знаний среди членов советов МКД по вопросам организации, форм проведения и оформления решений общего собрания МКД, заключения договоров с управляющими организациями довольно невысок. Для действующих членов советов МКД необходимо обеспечить доступ к наиболее востребованным специалистам: юристам, специалистам в сфере ЖКХ и техническим специалистам, поскольку у большинства советов МКД существуют значительные проблемы в отношениях с управляющими организациями, связанные, прежде всего, с нарушением договорных обязательств и необоснованным повышением тарифов на услуги ЖКХ.

Вывод ко второй главе

Таким образом, цели нового института гражданского общества совета многоквартирного дома – привлечение населения к участию в решении вопросов жилищно-коммунального хозяйства в отношении общего и личного имущества в многоквартирном доме. Там, где работают советы, быстрее устраняются проблемы и разрешаются конфликтные ситуации среди собственников, снижается квартплата, повышается качество жилищно-коммунальных услуг.

Заключение

На основании проведенного в настоящей работе исследования можно сделать ряд выводов.

Ранее начавшаяся приватизация жилых помещений, развитие рынка жилья привели к тому, что большинство многоквартирных домов утратили качества единого объекта и превратились в совокупность жилых и нежилых помещений, принадлежащих различным собственникам. Имущество, которое находится в общем пользовании, стало объектом общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома.

C 2004 года, после вступления в силу ЖК РФ вместе с положительным эффектом, появились и определенные проблемы. На сегодняшний день ведущим звеном в системе жилищно-коммунального хозяйства являются организации в сфере управления многоквартирными домами.

На фоне данных изменений, которые проводились в целях сосредоточения и систематизации в едином документе многочисленных актов жилищной сферы, появились коллизии в современном законодательстве.

Во-первых, одна из начальных проблем заключается в том, что ЖК РФ не дает определение понятие «управление многоквартирным домом», а лишь в ч. 1 ст. 161 ЖК РФ определяет, что должно обеспечивать такое управление. В таком случае, в ч. 1 ст. 161 ЖК РФ стоит дополнить следующей редакцией: «Под управлением многоквартирным домом понимается выполнение работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Во-вторых, законодатель определяет, что «способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений» (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Однако, на практике, из-за значительного количество собственников помещений в многоквартирном доме, их разобщенность и отсутствие восприятия общего имущества как своего собственного, привели к тому, что активность собственников помещений оказалась низкой. В большинстве случаев созыв общего собрания превращаются в фикцию. Законодатель пытался предугадать данную проблему и поэтому предложил три формы проведения собрания: очная, заочная, очно-заочная (ст. 44.1 ЖК РФ).

В условиях большого количества собственников в доме наиболее приемлема для проведения общего собрания форма заочного собрания. Но, как показывает практика, это не уменьшает количество фиктивных результатов таких собраний. Было бы целесообразней, если порядок проведения общих собраний собственников поставить под контроль государства или уполномоченных органов местного самоуправления.

В таком случае, в ст. 44 ЖК РФ стоит внести следующую редакцию: «Процедура голосования при проведении общего собрания собственников по вопросам выбора способа управления, избрания управляющей организации должна проходить под контролем уполномоченных должностных лиц органов местного самоуправления и процесс реализации такого решения должен проходить под контролем уполномоченных должностных лиц органов местного самоуправления».

Такое изменение в законодательстве также может положительно отразится на следующем факторе. Если весь процесс выбора или изменения 51 способа управления многоквартирным домом, а также процесс реализации такого решения, будет под контролем органов местного самоуправления, то это может снизить количество судебных споров по вопросам оспаривания решения открытого конкурса по отбору управляющей организации.

Эксперт

Анна

Исследования ученых о взаимосвязи ума и красоты говорят о том, что умные люди – красивые!

Задать вопрос

Представленная информация была полезной?

ДА

83.72%

НЕТ

16.28%

Проголосовало: 258

или напишите нам прямо сейчас:

⚠️ Пожалуйста, пишите в MAX или заполните форму выше.

В России Telegram и WhatsApp блокируют - сообщения могут не дойти.

Написать в MAXНаписать в TelegramНаписать в WhatsApp

Отзывы наших клиентов

• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
•